Hoàng Kim (*)
Thời gian gần đây có khá nhiều hội thảo, ý kiến của các chuyên gia, nhà quản lý liên quan đến bất động sản nông nghiệp. Nhưng tôi, một nông dân trồng lúa ở Đồng Tháp cho rằng nhiều người đang hiểu sai bất động sản nông nghiệp hoặc hiểu sai các nghị quyết của Chính phủ về an ninh lương thực quốc gia.
Tác giả Hoàng Kim, một nông dân trên ruộng lúa của mình ở huyện Tân Hồng, Đồng Tháp. Ảnh do tác giả cung cấp.
Trong Nghị quyết số 63/NQ-CP của Chính phủ: Về đảm bảo an ninh lương thực quốc gia có quy định duy hoạch đất lúa như sau: “Quy hoạch đất lúa phải đảm bảo sự thống nhất và phù hợp về quy mô và địa bàn bố trí đất lúa với quy hoạch sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc. Để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 diện tích đất lúa cần phải giữ là: 3,8 triệu ha, trong đó: 3,2 triệu ha đất lúa sản xuất hai vụ trở lên, có thủy lợi hoàn chỉnh. Diện tích đất lúa cần giữ, bảo vệ nghiêm ngặt phải được xác định cụ thể đến từng địa phương (cấp tỉnh, huyện, xã) và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất lúa đến hộ sử dụng”.
Bản thân đất nông nghiệp là bất động sản không đầu tư xây dựng và tuân thủ các quy định luật pháp về đất đai, thế nhưng, trong bài "Bất động sản nông nghiệp gần như… bất động" đăng trên TBKTSG Online ngày 27-12-2019, tôi có cảm nhận Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại “chế tạo” ra bất động sản nông nghiệp, và yêu cầu Chính phủ phải thay đổi Luật Đất đai cho hợp với bất động sản nông nghiệp này.
Đất nông nghiệp dù làm với công nghệ cao hay công nghệ bình thường là “đất sống” để sản xuất, đất bất động sản là “đất chết” để mua đi bán lại, đất sống không thể trộn lẫn với đất chết để thành bất động sản nông nghiệp được.
Doanh nghiệp muốn làm nông nghiệp công nghệ cao thì trực tiếp mua đất hoặc thuê đất của nông dân, mua hoặc thuê đất với giá hợp lý thì nông dân sẽ đồng ý, cần gì Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phải làm trung gian?
Doanh nghiệp muốn có đất thì đi thuê hoặc mua đất, muốn thuê hoặc mua đất thì thương lượng trực tiếp với nông dân, chứ sao lại than khó khăn và rủi ro.
Bất động sản nông nghiệp đang “chế tạo” là gì?
Trong 1 bài báo gần đây, PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng "Bất động sản nông nghiệp được hiểu là bất kỳ phần bất động sản nào được chỉ định hoặc được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp”. “Ông Chung cũng khẳng định thị trường bất động sản nông nghiệp có thể phân loại thành 3 thị trường bộ phận: Thị trường bộ phận thứ nhất là thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là phần căn bản nhất. Đây là thị trường giao dịch các thửa đất nông nghiệp trong quá trình dồn điền, đổi thửa, tập trung hóa, tích tụ ruộng đất; không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất hoặc thay đổi diện tích thửa đất.
Thị trường bộ phận thứ hai là thị trường đất ở nông thôn. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, nếu làm chỉ thay đổi chủ sử dụng đất hoặc loại đất (từ đất ở nông thôn sang đất ở thành thị).
Thị trường bộ phận thứ ba rất quan trọng là phân mảng thị trường đất nông nghiệp có yếu tố chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chẳng”.(1)
Bất động sản là đất chết, đất hoạt động nông nghiệp là đất sống, sao tự nhiên lại chỉ định đất sống thành đất chết, và câu hỏi quan trọng là ai chỉ định? Hay các chuyên gia muốn Nhà nước chỉ định đất của nông dân thành bất động sản nông nghiệp, rồi thu hồi giao cho doanh nghiệp bất động sản bán cho doanh nghiệp hoạt động nông nghiệp?
Nông dân không bao giờ cho phép bỗng dưng có ai nhảy tưng ra chỉ định đất của nông dân thành đất bất động sản nông nghiệp. Đề nghị như thế vừa vô lý vừa gây hại cho quyền lợi của nông dân.
Trong khi đó, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng hiện Chính phủ muốn nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp; gia tăng giá trị thương mại và tỉ trọng đóng góp của nông nghiệp vào nền kinh tế; hướng tới một nền nông nghiệp sạch – nông nghiệp công nghệ cao; phấn đấu trong 10 năm tới, đưa Việt Nam lọt vào nhóm 15 quốc gia có nền nông nghiệp phát triển nhất thế giới…
“Theo ông Chiến, để đạt được kế hoạch trên Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng được hệ thống cơ chế chính sách thông thoáng, cởi mở, vận hành theo cơ chế thị trường, nhằm thu hút được nhiều nguồn lực trong và ngoài nước đầu tư vào nông nghiệp; đặc biệt là sự vào cuộc của các doanh nghiệp tư nhân. Để làm được điều này, việc hình thành một thị trường bất động sản nông nghiệp, phát triển minh bạch, bền vững, phát huy hết tiềm năng, thế mạnh và giá trị của nguồn lực đất đai là một trong những vấn đề hết sức cần thiết.” (2)
Nếu Nhà nước đưa ra mục đích 10 năm tới lọt vào nhóm 15 quốc gia có nền nông nghiệp phát triển nhất thế giới, thì phải cần nghiêm túc xem xét nó có khả thi hay không, cần xem xét lọt và top 15 có lợi gì cho nông nghiệp và nông dân hay không, hay chỉ làm giàu cho một số doanh nghiệp, chứ không phải lấy đó làm cớ để chế tạo ra thị trường bất động sản nông nghiệp.
Trước đây Chính phủ nhằm đảm bảo an ninh lương thực đã khống chế đất lúa, không cho thay đổi mục đích sử dụng, đến mức lúa dư thừa bán ế không ai mua, nay Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thay đổi, giảm 500.000 ha đất lúa.
Đánh thuế để nông dân bán đất cho doanh nghiệp
Đất đai là của nông dân, doanh nghiệp muốn phát triển kinh doanh trên đất nông nghiệp phải quan tâm đến quyền lợi của nông dân. Quyền lợi của nông dân trong kinh doanh bất động sản nông nghiệp là quyền ấn định giá đất và quyền từ chối bán đất.
Khó khăn hiện nay là những vùng quy hoạch, nông dân bị thu hồi đất nông nghiệo được đền bù giá thấp hơn giá thị trường nhiều lần.
Những vùng ngoài quy hoạch, với quy định về an ninh lương thực khống chế đất làm lúa, nông dân nông dân không được chuyển đổi quyền sử dụng đất, trong khi đó giá đất nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp chênh lệch rất xa, nên nông dân không bán đất. Chính điều này gây khó khăn cho thị trường bất động sản nông nghiệp.
Nay các chuyên gia muốn kiến tạo bất động sản nông nghiệp hoạt động theo cơ chế thị trường đó là điều không tưởng, và tạo ra nhiều bất lợi cho nông dân.
(*) Nông dân trồng lúa ở huyện Tân Hồng, Đồng Tháp
(1) http://cafef.vn/6-yeu-to-khien-thi-truong-bat-dong-san-nong-nghiep-se-bung-no-20191227103314842.chn
(2) https://diaoc.thesaigontimes.vn/298717/bat-dong-san-nong-nghiep-gan-nhu-bat-dong.html
H.K.