Luật Đất đai: Tu chỉnh hay… làm luật mới?


Thục Trinh

(VNTB) – Việc sửa đổi, bổ sung, càng sửa sẽ càng sai. Do vậy, nên xây dựng bộ Luật Đất đai mới với tiêu chí đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện và thống nhất.

“Tôi cho rằng không nên sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 vì sửa đâu sai đó. Để khắc phục bất cập hiện nay, nên xây dựng bộ Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai 2013 với tiêu chí đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện và thống nhất.

Việc xây dựng nên giao cho cơ quan lập pháp xây dựng chứ không nên giao cho cơ quan hành pháp vì nếu cơ quan hành pháp xây dựng sẽ gây ra tình trạng làm có lợi cho mình” – Ông Nguyễn Văn Xa – Cựu Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài chính có ý kiến tại Hội thảo “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.

Vì sao đến nỗi “sai đâu sửa đó”?

Ông Nguyễn Thanh Phương, giảng viên khoa Luật, Trường ĐH Nam Cần Thơ, dẫn chứng về vấn đề quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Theo ông Phương, xét vấn đề trên phương diện chấm dứt hoạt động dự án đầu tư và thu hồi đất do không thực hiện, hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đã đăng ký và không thuộc trường hợp được gia hạn tiến độ đầu tư cho thấy chưa thống nhất trong việc xử lý vấn đề đất đai cũng như tài sản gắn liền với đất trong trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động do không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đã đăng ký và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ đầu tư theo qui định.

Cụ thể, Thứ nhất, nếu tại Điều 64, Luật Đất đai năm 2013 qui định trong trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng sẽ được giãn tiến độ 24 tháng. Sau khoảng thời gian gia hạn, nếu không đáp ứng tiến trình đưa đất vào sử dụng đồng nghĩa Nhà nước sẽ tiết hành thu hồi đất và không bồi thường.

Tuy nhiên, Luật đất đai và những văn bản thi hành không qui định với trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động do không triển khai thực hiện, hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đã đăng ký trước đó, cũng như các trường hợp không thuộc đối tượng trường hợp được giãn tiến độ đầu tư theo qui định.

Xét vấn đề trên phương diện Khoản 3 và 4 – Điều 48 – Luật Đầu tư qui định: Nhà đầu tư tư thanh lý dự án đầu tư trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày chấm dứt hoạt động; Trường hợp không tự thanh lý được thì cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, liên quan đến thời gian được giãn tiến độ đầu tư, nói cách khác là thời gian được gia hạn tiến độ sử dụng đất, pháp luật chưa có sự đồng nhất giữa cơ chế gia hạn tiến độ sử dụng đất theo qui định tại điểm i – Khoản 1 – Điều 64 Luật Đất đai 2013 và Khoản 3- Điều 46- Luật Đầu tư 2014.

Cụ thể, tại điểm i – Khoản 1 – Điều 64 Luật Đất đai 2013 qui định dự án đầu tư có thể được sử dụng đất chậm đến 48 tháng bao hàm khoảng thời gian chậm 24 tháng và thời gian được gia hạn thêm 24 tháng. Tuy nhiên, xét trên phương diện Khoản 3- Điều 46- Luật Đầu tư 2014 có sự không thống nhất khi tổng thời gian giãn tiến độ đầu tư được giới hạn ở mức không quá 24 tháng.

Bên cạnh đó, nếu căn cứ trên bình diện Khoản 3- Điều 46- Luật Đầu tư 2014, một số vấn đề cần đặt ra như sau:

(i) Điều luật trên không nêu rõ dự án có thể tiến hành giãn tiến độ đầu tư bao nhiêu lần trong tổng thời gian 24 tháng được phép gia hạn.

Từ đó, tuỳ thuộc vào quan điểm của các cơ quan quản lý đầu tư là có thể cho phép giãn tiến độ một lần hay nhiều lần theo tiến độ của một dự án. Điều này có thể dẫn đến hệ quả thiếu công bằng và thống nhất trong việc áp dụng luật, đồng thời tạo ra sự bị động cho các nhà đầu tư khi có ý định giãn tiến độ đầu tư cho một dự án.

(ii) Chế định nêu rõ tổng thời hạn giãn tiến độ đầu tư đối với mọi dự án đồng nhất không vượt định mức 24 tháng mà không tính đến qui mô của từng dự án, tính chất giản đơn hay phức tạp của từng dự án là qui định chưa mang tính thực tiễn.

Đơn cử với nhiều dự án gắn với chuyển giao công nghệ, đầu tư xây dựng, cấp phép xây dựng v.v đòi hỏi cần nhiều thời gian tiến hành triển khai.

Làm sao để luật nọ không xọ luật kia?

Trong mối bùng nhùng như một đơn cử ở trên, ý kiến của ông Đặng Hùng Võ – Cựu Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, rằng cần phải viết lại Luật Đất đai 2013 vì luật làm năm 2013 tiếp cận theo hướng quyền lực quản lý của nhà nước và khác hoàn toàn với Luật Đất đai 2003 tiếp cận theo hướng thị trường.

Việt Nam hiện nay áp dụng cả Văn phòng Đăng ký Đất đai và Văn phòng Công chứng nên đang chồng chéo.

Cách xây dựng luật hiện nay là luật nọ đang mâu thuẫn với luật kia. Việc này đã được đề xuất thống nhất dung một văn phòng nhưng chưa được sửa đổi.

Ông Đặng Hùng Võ đề xuất: Khi xây dựng luật đất đai mới, cần bãi bỏ khung giá đất của Chính phủ và thay thế bằng cơ quan định giá đất quốc gia hoặc hội đồng thẩm định giá đất quốc gia.

Đồng thời, cần có qui định chế tài xử lý mạnh đối với các địa phương qui định giá đất trên bảng giá đất thấp hơn giá đất trung bình trên thị trường.

Xem ra, việc xoá hẳn làm lại đối với Luật Đất đai 2013 có vẻ đơn giản hơn là tiếp tục đắp vá với những “điều chỉnh” bằng các văn bản dưới luật như suốt thời gian qua.

T.T.

VNTB gửi BVN

This entry was posted in luật đất đai. Bookmark the permalink.