Hoài Lam
Việc giao quyền UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, đồng thời có quyền quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”.
Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà.
“Vừa đá bóng, vừa thổi còi”
Thảo luận tại Quốc hội về Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 14.11, đại biểu Quốc hội (ĐBQH) Đặng Bích Ngọc (tỉnh Hòa Bình) cho hay, về bảng giá đất, Điều 164 dự thảo có thể hiểu Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tự xây dựng hoặc đi thuê đơn vị có chức năng xây dựng bảng giá đất và sản phẩm là bảng giá đất vẫn là của Sở TN&MT.
Bà Ngọc nêu rõ, trên thực tế, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương trong thời gian qua, một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất.
“Tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng, góp phần định giá đất cụ thể được sát đúng. Do vậy, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định theo hướng cần có tổ chức độc lập và chuyên nghiệp trong việc xây dựng bảng giá đất, đảm bảo công khai, minh bạch, tránh tiêu cực khi xây dựng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất hàng năm”, bà Ngọc nêu.
Cũng góp ý về vấn đề này, ĐBQH Thạch Phước Bình (tỉnh Trà Vinh) cho rằng do giá đất cụ thể được UBND cấp tỉnh xác định luôn thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường nên đã làm phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tình trạng này không những không giảm mà còn tăng lên.
Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 164 về bảng giá đất và Điều 165 về giá đất cụ thể của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn tiếp tục quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Theo đó, cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND tỉnh quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm đại diện lãnh đạo UBND tỉnh làm chủ tịch hội đồng và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất.
“Việc giao quyền UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trong khi các quyền khác vẫn giữ nguyên (quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyền chuyển mục đích sử dụng đất, quyền thu hồi đất…), trong khi đó, dự thảo chưa có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất. Do đó, sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất”, đại biểu nêu.
Từ đó, ông Bình đề nghị, dự thảo luật nên điều chỉnh theo hướng cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh độc lập với UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn mới xác định giá đất cụ thể.
Đại biểu Thạch Phước Bình cũng đề nghị Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên; bảo đảm công khai, minh bạch…
“Để giá đất tiệm cận với giá đất thị trường cần định rõ vai trò, thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như các chủ thể liên quan như nhà đầu tư và người sử dụng đất. Trong quy trình định giá, nguyên tắc chung việc định giá đất là giảm tối đa cơ hội cán bộ có thể lạm quyền. Hội đồng thẩm định giá đất không chỉ gồm cán bộ mà cần cho phép các bên liên quan cử đại diện tham gia và cần quy định công khai, minh bạch trong quá trình định giá đất”, ông Bình nói.
Làm rõ thế nào là giá thị trường
ĐBQH Trần Văn Tiến (tỉnh Vĩnh Phúc) cũng cho rằng cần làm rõ về giá thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường.
“Tôi đề nghị cần thiết phải quy định ngay trong luật để đại biểu quốc hội cho ý kiến. Đây là những vấn đề lớn, quan trọng cần được thảo luận và thống nhất. Đồng thời, cần làm rõ trách nhiệm của hội đồng thẩm định giá đất. Cần có quy định về giá đất tại những khu vực giáp ranh về địa giới hành chính cấp tỉnh để hạn chế mâu thuẫn về giá, gây khó khăn cho công tác bồi thường”, ông Tiến nói.
Đại biểu Thạch Phước Bình cũng cho hay, thực tiễn cũng cho thấy, một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện về đất đai làm gia tăng căng thẳng xã hội, đó là do thiếu hài hòa lợi ích trong chính sách đền bù, thu hồi đất, kẻ được, người mất quá chênh lệch.
“Cội nguồn của việc này là pháp luật về đất đai hiện hành quy định về khung giá đất và bảng giá đất áp dụng 5 năm, làm tồn tại song hành 2 loại giá có sự chênh lệch rất lớn”, ông Bình nói.
Theo ông Bình, giá trần của bảng giá đất Nhà nước ban hành chưa phản ánh giá trị thực tế của đất, chưa tính đến biến động liên tục của thị trường; cán bộ lạm quyền nhằm vụ lợi, nhà đầu tư thì vung tiền thâu tóm đất giá rẻ rồi bỏ hoang, hoặc mua đi bán lại khiến giá bất động sản tăng cao nhưng không tạo ra giá trị cho nền kinh tế; người dân thì chịu thiệt khi phải bàn giao đất cho Nhà nước… có xuất phát từ nguyên nhân đó.
Ngoài ra, về tính khả thi khi luật đi vào cuộc sống, ông Bình cho rằng giá đất trên thị trường luôn biến động từng ngày và xuất phát từ nhiều lý do, trong đó có yếu tố cố tình thổi giá. Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, sẽ dẫn tới tình trạng bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, tạo sự thiếu ổn định và thiếu chắc chắn và chắc chắn sẽ gây ra nhiều tranh cãi.
Ở một góc độ khác, một số chuyên gia cho rằng, Nghị quyết 18 của Trung ương đã xác định rõ bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Tuy nhiên, tại điểm c khoản 1 Điều 163 dự thảo luật sửa đổi lại quy định nguyên tắc định giá đất là “phù hợp với giá trị thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”, quy định này theo tôi còn mang tính định tính, chưa theo hướng định lượng.
Theo đó, ông Bình đề nghị cần phải làm rõ khái niệm thế nào là phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường, phải có tiêu chí định lượng rõ ràng.
Bộ trưởng Trần Hồng Hà lý giải việc ‘có 5 phương pháp vẫn định giá đất sai’
Chiều 14.11, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà giải đáp các ý kiến của đại biểu quốc hội. Bộ trưởng cho rằng tài chính, đất đai là vấn đề rất quan trọng.
“Chúng ta đang băn khoăn về vấn đề có 5 phương pháp, tại sao giá đất vẫn sai? Thực tế, chúng ta có đầu vào không đúng, mà các phương pháp đều phải lấy dữ liệu đầu vào, đó là giá cả là những thông tin về bất động sản và các thông tin khác”, ông Hà nói.
Theo ông Hà, hướng sắp tới là vẫn kết hợp 5 phương pháp, nhưng về lâu dài là 1 phương pháp. Trên cơ sở thu thập đầy đủ dữ liệu về giá đất và nhà nước thực hiện vấn đề giao đất, tức là thị trường sơ cấp, cũng phải theo thị trường.
Theo đó, đấu thầu, đấu giá là cơ bản và khi có đầy đủ giá theo thị trường thì sẽ hoàn toàn dùng phương pháp toán học để xử lý về phương pháp thống kê.
“Chúng ta sẽ luôn luôn có được một giá trị trên cơ sở phân ra các phương pháp để xác định vùng đất chuẩn, thửa đất chuẩn, số lượng thửa đất chuẩn, độ tin cậy của các thửa đất chuẩn… thì có thể xác định được giá đất. Từ đó, chúng ta sẽ dùng các phương pháp thống kê để có thể đưa ra được những giá để giải quyết những bất cập hiện nay”, ông Hà nêu.
Theo lãnh đạo Bộ TN&MT, từ giá đất này, sẽ thực hiện được vấn đề trách nhiệm đóng góp về mặt tài chính của người sử dụng đất, cũng như sẽ tính được giá đất cụ thể và công khai để người dân tiếp cận.
“Các đại biểu đang nói về vấn đề cách thức, về hội đồng… hiện tại trong 5 năm tới phải cần, nhưng về cơ bản sau khi làm việc này thì đây là giá ai cũng hiểu biết và không thể can thiệp vào, bởi vì là giá thị trường. Tất nhiên, chúng ta phải đưa ra điều kiện làm sao người dân tự nguyện đăng ký, chế định đăng ký và để người dân phải khai bằng giá thật và chúng ta không lấy giá trong hợp đồng để bắt buộc người dân phải đóng nghĩa vụ trách nhiệm khi giao dịch đất đai”, ông Hà nêu.
Theo đó, vấn đề tài chính sẽ giải quyết được vấn đề đất đai lãng phí, đầu cơ, thổi giá. Vấn đề định giá đúng sẽ tính được giá trị gia tăng lên, địa tô chênh lệch do nhà nước, do người dân đầu tư hay do doanh nghiệp đầu tư. Từ đó sẽ điều tiết được hài hòa các mối quan hệ lợi ích các bên và đặc biệt chúng ta sẽ giải quyết được điều hòa giữa địa phương này với địa phương khác.
Về vấn đề thỏa thuận, ông Hà cho biết không hạn chế thỏa thuận. Những khu vực không chuyển mục đích, thỏa thuận từ đất trồng lúa thông qua hình thức hợp tác xã đóng góp vốn, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất, dịch vụ… thì vẫn ủng hộ.
"Ở đâu đó có thể có thỏa thuận nhưng nhà nước sẽ can thiệp vào để đảm bảo chính sách về giá, đảm bảo lợi ích cho người dân phải công bằng, minh bạch. Hiện nay chúng ta sẽ tiếp tục triển khai Nghị quyết 18, nhưng việc hiện nay khó khăn nhất là làm sao xác định được điều kiện, tiêu chí. Mong các chuyên gia hỗ trợ tiếp tục lượng hóa tiêu chí", ông Hà nêu.
Vấn đề quy hoạch, Bộ trưởng khẳng định là quy hoạch đất đai sẽ gắn với quy hoạch giao thông. Đất đai có phát triển, có gia tăng giá trị hay không phụ thuộc vào hạ tầng giao thông, phụ thuộc vào ý tưởng quy hoạch.
“Như vậy, làm sao quản lý đất đai theo không gian, quản lý đến thửa đất chúng ta dựa vào quy hoạch xây dựng, bao gồm xây dựng đô thị nông thôn, hiện nay đã 96%”, ông Hà nói.
Theo ông Hà, chỉ quản lý về chỉ tiêu phân bổ đất đai để quản lý, sử dụng một cách hiệu quả, khai thác bền vững, kèm theo các tiêu chí.
“Chúng ta sẽ có được những quy hoạch như quy hoạch cấp huyện có thể gắn kết đến thửa đất, bởi vì quy hoạch xây dựng của một huyện không thể không nói đến thửa đất. Quy hoạch cấp huyện thì chúng ta không thể không nói đến quy hoạch cấp xã thì không biết cấp huyện là gì, nội hàm là gì”, ông Hà nói.
Bộ trưởng cũng cho rằng không kỳ vọng quy hoạch đất đai thay thế tất cả mà quy hoạch đất đai sẽ đưa ra một khung, tức là sẽ quản lý những đối tượng cần bảo vệ, bảo tồn như đất di sản thiên nhiên, văn hóa, lịch sử, thậm chí đất về lúa 2 vụ cũng phải quản lý, hạ tầng giao thông cứng và các khu vực phát triển xã hội đã hình thành.
“Đấy là khu vực tĩnh, còn khu vực động là khu đô thị, thương mại, dịch vụ chúng ta phải cố gắng tận dụng để phát triển. Vấn đề mới đặt ra là làm sao tạo ra được khu đất vùng phụ cận? Nói là phụ cận nhưng thực chất đây là một quỹ đất được tạo ra do chúng ta phát triển giao thông, do tầm nhìn quy hoạch làm tốt. Điều này sẽ giúp cho việc phát huy được nguồn lực”, ông Hà chia sẻ.
Bộ trưởng cũng cho rằng không đấu thầu, đấu giá khi chưa có những ý tưởng, kế hoạch tốt nhất, chưa có những quy hoạch chi tiết, chưa có cái nhìn về không gian và khai thác, sử dụng, kể cả công trình ngầm.
“Ở đây, tôi muốn nói là nếu chúng ta kết hợp các mục đích này thì chúng ta hoàn toàn có thể đưa được giá trị đất đai cao hơn và chúng ta hoàn toàn có thể sử dụng đất đai là một nguồn lực để đầu tư phát triển hạ tầng. Chính vì vậy, quy hoạch, kế hoạch cộng với tài chính đất đai và định giá đất là những công cụ để thể hiện quyền năng của nhà nước về quản lý”, ông Hà nhấn mạnh.
H.L.
Nguồn: Nguoidothi