Luật sư Ngô Ngọc Trai
Gửi tới BBC News Tiếng Việt từ Hà Nội
6 tháng 11 2023
Thông tin mới đây về công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc là Country Garden lâm vào tình trạng vỡ nợ thu hút sự chú ý của những người quan tâm đến thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Chụp lại hình ảnh: Thị trường bất động sản Trung Quốc hiện nay được cho là đang có vấn đề dư thừa rất lớn, hàng triệu căn nhà bị bỏ trống trong thời gian dài. Nguồn hình ảnh: Getty Images
Công ty này đã bị các chủ nợ gồm một nhóm ngân hàng và quỹ đầu tư tài chính quốc tế công bố công ty đã không thể trả khoản lãi suất 15,4 triệu USD cho trái phiếu bằng USD của mình sau khi được gia hạn đến lần thứ 2 vào ngày 18-10.
Sự việc này sẽ kích hoạt quá trình thúc đẩy tới thủ tục phá sản do các chủ nợ tiến hành để nhằm đòi lại phần nào khoản nợ trái phiếu hoặc khoản cho vay từ những tài sản còn lại của công ty.
Hai năm trước, một tập đoàn bất động sản lớn khác là Evergrande Group cũng lâm vào tình trạng vỡ nợ do không thể thanh toán những khoản nghĩa vụ đến hạn.
Đến tháng 8 vừa rồi, tập đoàn bất động sản từng lớn thứ hai tại Trung Quốc này đã nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ.
Nguyên nhân của khủng hoảng
Cũng mới đây, tháng 9 vừa rồi, báo chí dẫn lời phát biểu của một quan chức Trung Quốc là ông Hạ Khanh, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính và Kinh tế của Đại hội Đại biểu Nhân dân Toàn quốc, tức Quốc hội Trung Quốc.
Phát biểu tại một hội nghị, ông cho rằng thị trường bất động sản Trung Quốc hiện nay đang có vấn đề dư thừa rất lớn, hàng triệu căn nhà bị bỏ trống trong thời gian dài, 1,4 tỷ người cũng không thể ở hết tất cả các căn hộ này.
Các thông tin sự kiện đó đều liên quan với nhau và cho thấy cùng một vấn đề là thị trường bất động sản Trung Quốc đã lâm vào khủng hoảng, sản phẩm làm ra không có khách mua khiến doanh nghiệp vỡ nợ phá sản.
Tình trạng phát triển bong bóng bất động sản rất thiếu lành mạnh cho thấy chính sách của Trung Quốc lâu nay chủ yếu là phục vụ cho các hoạt động đầu cơ thay vì quan tâm tới những nhu cầu có thực.
Để đi tới kết cục hiện nay, đó không phải là kết cục chóng vánh một sớm một chiều mà là kết quả của một quá trình kéo dài nhiều năm.
Vấn đề đặt ra là tại sao trong quãng thời gian đó nguy cơ khủng hoảng lại không được nhìn nhận ra từ sớm để có thể khuyến cáo ngăn chặn?
Nếu là một người có tư duy quản trị một chút, ngay khi thấy một căn biệt thự bỏ hoang hoặc một khu đô thị bỏ trống, sẽ thấy được đây là dấu hiệu của một vấn đề lớn.
Country Garden, tập đoàn bất động sản lớn hàng đầu Trung Quốc với nhiều dự án đình đám, nay đang lâm vào tình trạng vỡ nợ. Nguồn hình ảnh: Getty Images
Người ta sẽ đặt câu hỏi rằng tại sao chủ căn nhà lại để bỏ hoang, nguyên nhân là gì, giải pháp ngăn chặn thế nào, ví như việc áp dụng các khoản thuế bất động sản và nên dừng lại việc cấp phép cho các dự án mới ra sao.
Nhưng có một mối nguy cơ là hầu hết những người được coi là chuyên gia có hiểu biết về lĩnh vực bất động sản, những người thuộc giới tinh hoa xã hội tầng lớp thượng lưu, các cơ quan báo chí, ngành ngân hàng có lợi ích gắn kết, một bộ phận cán bộ trong bộ máy nhà nước, thì đều lại là những người đang hưởng lợi từ việc phát triển thị trường bất động sản.
Đó có thể là điều đã xảy ra ở Trung Quốc và nhiều nước.
Những nhóm quyền lợi này sẽ có xu hướng bảo vệ nguyên trạng ngay cả khi toàn thể xã hội được hưởng lợi từ việc thay đổi mô hình hoạt động. Họ sẽ gây ảnh hưởng tới chính sách và chống lại việc thay đổi, bởi đối với họ lợi ích nhận được khi đó là số âm.
Đó là những kiểu hành động tập thể thất bại trong kinh tế, tình huống này được các nhà lý thuyết trò chơi gọi là trạng thái cân bằng ổn định, vì không ai trong số những người chơi được hưởng lợi từ việc thay đổi thể chế mô hình hoạt động.
Những người đang sở hữu một hoặc nhiều bất động sản cũng không muốn làm những việc mà có thể khiến cho giá trị tài sản của họ sụt giảm đi. Bởi vậy cho nên rất ít người có động lực và khả năng lên tiếng một cách kiên trì cương quyết để ngăn chặn khủng hoảng.
Một nguyên nhân khác, giống như trong nhiều câu chuyện khủng hoảng xảy ra trên thế giới và trong lịch sử, có một phần nguyên nhân do thông tin không được truyền tải đi.
Lâu nay có thể hình dung khi có một dự án bất động sản được hình thành thì người ta nhờ truyền thông để quảng bá và bán sản phẩm.
Làm nhiều lần như vậy trong thời gian dài, thành ra ngành truyền thông gần như có lợi ích gắn kết song hành với thị trường bất động sản.
Bởi thế những tiếng nói cần thiết giúp có thể ngăn nguy cơ lại ít được xuất hiện hoặc chìm lấp đi trong dòng chảy ngồn ngộn thông tin.
Việt Nam nên điều chỉnh?
Nhìn lại Việt Nam hiện nay, nếu như không có những chính sách điều chỉnh thì tương lai của thị trường bất động sản sẽ bị như Trung Quốc bây giờ.
Để rõ hơn thì cơ quan quản lý nên có chương trình khảo sát kiểm đếm thực tế số sản phẩm bỏ trống đối với mỗi loại chưa đưa vào sử dụng hiện nay.
Từ kết quả khảo sát đó thì có thể cân nhắc dừng lại việc cấp phép cho các dự án nhà ở thương mại, biệt thự hoặc các sản phẩm bất động sản như shop house, là các sản phẩm chủ yếu bị đầu cơ còn đang bỏ trống rất nhiều.
Thời gian dừng cấp phép có thể là 05 năm, thực hiện ở những tỉnh thành phố đang có tình trạng dư thừa, để thị trường có khoảng thời gian tiêu hóa sử dụng hết số bất động sản đó đi đã.
Sau đó nếu thị trường có những tín hiệu tích cực thì có thể quay trở lại với những chính sách nới lỏng như trước đây.
Làm điều đó thì có thể sẽ làm ảnh hưởng đến một số ngành nghề liên quan tới xây dựng và làm giảm sự tăng trưởng của GDP.
Nhưng sự điều chỉnh đó là cần thiết để giảm tránh bong bóng bất động sản giống như Trung Quốc đã gặp phải trong thời gian qua do phụ thuộc tăng trưởng vào bất động sản quá nhiều dẫn tới phát triển không bền vững.
Trong khoảng thời gian 05 năm đó, nên tập trung cho mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, mục tiêu kế hoạch đã được đặt ra cho giai đoạn từ năm 2021 – 2030 mà hiện nay mới chỉ đạt đâu đó chừng hơn 94 nghìn căn, thì đó cũng sẽ là bước phát triển rất tích cực của thị trường bất động sản.
Các doanh nghiệp bất động sản cũng được định hướng chuyển hướng sản phẩm sang loại hình dự án nhà ở xã hội và điều đó cũng giúp tiêu thụ các sản phẩm xi măng sắt thép xây dựng và có khi tăng trưởng GDP vẫn sẽ được đảm bảo.
N.N.T.
Bài viết thể hiện ý kiến và lối hành văn riêng của Luật sư Ngô Ngọc Trai, gửi đến BBC News Tiếng Việt từ Hà Nội.
Nguồn: BBC News Tiếng Việt