Luật Đất đai và vấn đề giá thị trường

RFA

2022.10.31

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội có quy định bỏ khung giá đất; xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường. Điều này được cho đã có trong luật từ nhiều năm qua nhưng không cấp nào thực hiện. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường”. Câu hỏi được nhiều người nêu ra là làm sao xác định được chính xác giá đất phổ biến trên thị trường.

Theo Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà được truyền thông nhà nước loan tải, một trong những điểm mới của dự luật là Nhà nước muốn giao đất thì phải thông qua đấu giá, đấu thầu và mọi giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký. Từ đó, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ tiến tới thu thập các dữ liệu thông tin giá đất, sử dụng một phương pháp tính phù hợp để tính được giá đất giao dịch phổ biến trong điều kiện bình thường. Giá đất này sẽ sát với giá thị trường.

Ông Đạt Thuần, một người kinh doanh bất động sản ở TP.HCM nói với RFA sáng 31/10/2022:

“Thật sự Luật Đất đai phải sửa từ căn bản. Nhất là quyền sử dụng đất của người ta. Câu ‘đất đai thuộc sở hữu toàn dân’ nó dối trá vô cùng. Thật nó là quyền của cán bộ. Cán bộ muốn đuổi ai thì họ đưa ra cái quy hoạch để đuổi dân đi. Bây giờ vấn đề này nó tới hoàng hôn rồi. Phải chấm dứt thôi. Theo tôi, những cán bộ họ cũng muốn chấm dứt. Còn vấn đề định giá đất thì thật sự không làm được đâu. Giá đất Việt Nam lên xuống là do mấy tay đầu cơ trục lợi xin xỏ rồi chạy chọt. Toàn là lường gạt nhau không.”

Theo ông Thuần, có trường hợp lúc bồi thường thì Nhà nước nói là lấy đấy xây công trình công cộng, an ninh quốc phòng… Sau khi dân đồng ý giao đất thì Nhà nước thay đổi mục đích sử dụng đất. Dân thiệt thòi.

Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành là năm 1987. Sau đó được bổ sung, sửa đổi nhiều lần vào năm 1993, 2003 và 2013. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này được cho là nhằm thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết số 18, trong đó ghi rõ: Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Dự thảo luật gồm 16 chương, 240 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 156 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều. GS. Đặng Hùng Võ nói với RFA sáng 31/10/2022:

“Thứ nhất, chủ trương đưa giá đất sát giá thị trường là chủ trương đúng. Từ năm 2003, Nghị quyết của Đảng cũng như Luật Đất đai cũng đã quy định rồi nhưng suốt 20 năm qua chưa làm được. Nó cho tôi cái cảm giác là chính quyền cấp tỉnh ở Việt Nam không muốn làm. Tỉnh nào cũng quy định bảng giá của mình thấp hơn thị trường rất nhiều. Vấn đề ở đây là có quyết tâm làm không, hay chỉ đưa vào trong luật mang tính hình thức. Đó là điểm quan trọng nhất.

Trong thời gian thảo luận vừa qua, có hai điểm cơ bản nhất cần sửa đổi trong Luật Đất đai. Thứ nhất là giá đất cho phù hợp thị trường. Thứ hai là thu hẹp lại diện Nhà nước thu hồi đất lại. Nếu bảng giá đất của nhà nước mà ngang bằng với giá thị trường thì tham nhũng không có cửa để len vào. Còn để chênh lệch giá tức là mở cửa cho tham nhũng.”

Nông dân huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên dựng lều giữ đất ngày 23/4/2012. Reuters

Khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan định giá đất cấp tỉnh thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường hồi tháng 7 vừa qua đăng tải công khai dự thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) để lấy ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan trước khi trình Chính phủ. Quốc hội sẽ cho ý kiến tại kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2022 và tháng 5/2023.

Tự nhận mình là một nông dân mất đất, ông Cao Hà Chánh nói với RFA quanh dự thảo này:

“Họ nói điều đó là để mị dân và có lợi cho họ thôi. Trong Luật Đất đai, một trong những điều căn bản là phải sát giá thị trường. Nếu được vậy thì khi quy hoạch người dân rất vui mừng. Nếu khu đất của dân được trưng dụng mà dân có lợi thì dân sẽ chấp thuận ngay và sẵn sàng bắt tay làm việc với nhà đầu tư được giao khu đất đó. Như vậy mới là sửa đổi. Còn họ thì chỉ nói mà thôi. Tôi chỉ một nông dân nhưng tôi dám khẳng định là càng nói chuyện này ra thì dân càng cười. Ông nào lên cũng nói để mị dân chứ có làm được đâu. Quan trọng là áp dụng nghiêm luật thì dân mới tin.

Chiều 4/8/2022, tại hội thảo lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam phối hợp Bộ TN&MT tổ chức, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, tinh thần là nếu không làm được tốt hơn cho người dân, không bảo vệ được tốt hơn quyền lợi cho dân, không đảm bảo lợi ích cho Nhà nước… thì chưa nên ban hành luật. Bộ trưởng Hà cho biết, trong quá trình xây dựng dự án luật, Bộ cũng đã chủ động rà soát hơn 100 luật, bộ luật có liên quan đến lĩnh vực đất đai để đề xuất sửa đổi ngay trong luật này hoặc đề xuất sửa đổi các luật có liên quan nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ.

Cũng theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, mục tiêu sửa đổi Luật Đất đai lần này nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai.

Nguồn: RFA