Chuyên gia Quản lý Tài nguyên
Khoảng cách giàu – nghèo vốn đã xa ngày càng xa hơn, một phần do phân phối không minh bạch giá trị đất đai tạo ra.
Tôi từng tiếp cận với các hồ sơ kêu oan sai của dân về bồi thường giải phóng mặt bằng phố Xã Đàn – con đường thuộc nhóm “đắt nhất hành tinh” ở Hà Nội.
Lần đó, người bán nước ven đường gửi hồ sơ cho tôi kèm chia sẻ: “Dân chúng tôi không được gì đâu, tất cả kịch bản đều do cơ quan quản lý dựng lên để kiếm lợi, nói thẳng là tham nhũng, theo kiểu ‘mượn gió bẻ măng’”.
Khu vực vốn là đất nông nghiệp nay đã thành phố xá sầm uất nhưng “làm gì còn ai được ở lại, tôi cũng chỉ mượn vỉa hè kiếm sống”, bà nói.
Tôi đọc kỹ hồ sơ, các dấu hiệu tham nhũng trong quá trình bồi thường để giải phóng mặt bằng là khá rõ nhưng chứng cứ không đủ. Đành chịu.
Ở Hà Nội, nhiều con đường “đắt nhất hành tinh” như vậy đã xuất hiện, vì tiền bồi thường giải phóng mặt bằng chiếm tới 80-90% kinh phí dự án, tiền xây dựng đường chỉ mất 10-20%. Giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại đang nằm trong túi “người dân” ở xa về định cư trên mặt phố, và cũng có thể nằm trong túi cán bộ quản lý khi gắn với lợi ích nhóm, mà họ hay mượn ý kiến của dân để cố tình đưa kinh phí bồi thường lên quá cao.
Lý thuyết kinh tế học cổ điển đã chỉ ra rằng đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng để mỗi nước biết sử dụng mà tạo nên sự thịnh vượng cho mình. Nhiều quốc gia trở thành đất nước giàu có cũng do biết quản lý đất đai, để biến được giá trị của đất thành giá trị cho con người. Ai cũng sinh ra trên đất, cuộc sống gắn với đất và giàu lên từ đất.
Nói và nghĩ là vậy, nhưng làm thế nào để giàu lên từ đất lại là một câu chuyện phức tạp. Ai cũng biết rằng đất là quan trọng để làm ra tiền, nhưng đều thống nhất, con người phải được bình quyền về đất đai. Điểm mấu chốt là phân phối giá trị làm ra từ đất thế nào để đạt được sự công bằng đúng nghĩa, thể hiện ở chỗ phần nào thuộc nhà nước, phần nào thuộc cộng đồng và phần của riêng cá nhân. Nhưng con người vốn luôn muốn co kéo lợi ích chung thành của riêng. Các cụ xưa đã nói “Trống làng ai đánh thì thùng/ Của chung ai khéo vẫy vùng thành riêng”.
Một bài viết ngắn khó có thể nói hết mọi kiểu chuyển giá trị đất đai không phải do mình làm ra thành của mình, đang phổ biến khắp nơi ở nước ta. Tôi chỉ muốn đề cập đến hai cách phổ cập nhất hiện nay: Một là giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư của nhà nước tạo ra nhưng không thu lại được, rơi vào túi tư nhân; Hai là làm tiền cho tư nhân từ hình thức dự án “chia lô, bán nền”, khiến nền kinh tế quốc gia bị thiệt hại quá nặng.
Việt Nam từ một nước thiếu lương thực trở thành nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới, kết quả của sự mạnh dạn đáng kể khi dám tiếp nhận chính sách giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Thế nhưng việc xác lập quyền sử dụng đất để xác định giá trị đất đai theo thị trường lại quá chậm chạp. Đến Luật Đất đai 2003, Việt Nam mới thừa nhận giá trị đất đai do thị trường xác lập. Như vậy, chúng ta cần tới 14 năm (kể từ Đổi mới 1986) để nhận thức sự thiệt hại của nhà nước do coi giá trị đất đai quá thấp, trong khi người dân vẫn giao dịch đất đai theo giá trị thị trường.
Khi Luật sửa đổi, bổ sung năm 1996 cho phép các tổ chức kinh tế có quyền tham gia giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất ở, đất công nghiệp để phát triển kinh tế, một hiện tượng dễ thấy là mọi quy hoạch mới, mọi đô thị mới, mọi dự án phát triển hạ tầng đều làm cho giá trị đất đai quanh đó tăng lên nhiều lần. Giá đất tăng lên như vậy không do các chủ sử dụng đất ở đó tạo ra mà hầu hết là do đầu tư của nhà nước mang lại.
Trước thực tế này, Luật Đất đai 2003 có một quy định mang tính triết lý chung “Nhà nước có chính sách thu lại giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra”, nhưng không có một nghị định nào của Chính phủ ban hành các chính sách cụ thể để điều tiết giá trị đất đai tăng thêm này. Câu chuyện đó vì thế vẫn chỉ nằm yên trong luật cho đến khi Luật Đất đai 2003 hết hiệu lực thi hành.
Đà Nẵng là địa phương hiếm hoi thực hiện được chính sách thu lại giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất, khi thành phố phát triển hạ tầng đô thị tại các xóm nghèo của ngư dân giữa sông Hàn và bãi biển Mỹ Khê để tạo dựng trung tâm thành phố mới. Ngư dân được tái định cư tới các làng chài mới có điều kiện sống tốt hơn. Sau đó, chính quyền thu toàn bộ giá trị đất đai tăng thêm tại các khu đô thị mới và đầu tư nâng cấp hạ tầng đô thị Đà Nẵng cũ.
Các địa phương khác vẫn im lặng làm theo lối cũ.
Tình trạng trục lợi từ đất công còn diễn ra qua việc “chia lô bán nền” trái pháp luật. Đất rừng, đất nông nghiệp, đất thổ cư, đất vườn… đều làm giả hạ tầng đường sá, rồi chia lô đem ra bán trên thị trường như đất ở, thu lợi bất chính cho tư nhân. Chuyện này xảy ra ở khắp các địa phương, rất phổ biến, từ vùng nông thôn cho tới các đô thị lớn.
Cơ chế chia lô bán nền đã bị nghiêm cấm trong Nghị định 181 (2004) hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. Nhiều địa phương có ý kiến là nên hạn chế thôi, không nên cấm. Chính phủ đã đồng ý cho áp dụng tại vùng nông thôn và các thị trấn tại Nghị định 84 (2007). Luật Đất đai 2013 lại nới rất rộng, cho phép thực hiện dự án tại cả các khu vực giáp trung tâm của các đô thị lớn.
Trên thực tế, các nhà quản lý chỉ xem xét vấn đề “chia lô bán nền” làm mất nét đẹp cảnh quan đô thị. Nhưng phải hiểu đây là một cơ chế phát triển đất đai làm ảnh hưởng tiêu cực tới nền kinh tế. Khi cho phép chia lô bán nền rộng rãi, phân khúc nền đất luôn luôn bị sốt giá. Tiền của dân đầu cơ vào các nền đất là chính, đồng tiền ấy nằm yên chờ tăng giá vì không được đầu tư thêm để phát triển bất động sản trên đất. Đấy là những đồng tiền chết gây sốt giá ảo, tạo nên một phần lạm phát kinh tế.
Ở Việt Nam, ai cũng hiểu giá trị đất đai tăng thêm trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội không thu về được ngân sách nhà nước, nó nằm trọn trong túi nhóm người giàu. Nhóm đa số người thu nhập thấp, người nghèo vẫn bươn bả mà không thể đủ tiền để tìm được chỗ ở cho mình.
Khoảng cách giàu – nghèo vốn đã xa ngày càng xa hơn, một phần do phân phối không minh bạch giá trị đất đai tạo ra.
Đ.H.V.
Nguồn: VNExpress